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監管障礙已除 德國房地產眾籌市場呈指數式增長

2017-06-27 14:59:25 零壹財經  Crowdfund Insider

  今年德國房地產眾籌市場規模預計將擴大三倍。最近房地產眾籌平臺市場風起雲湧,除了幾家早已在這個年輕的市場建立了強大領導力量的公司,房地產開發商、資產經理、房地產中介紛紛加入,試圖擠掉這些公司占有一席之地。

  德國房地產眾籌市場面臨的障礙已被清除。房地產眾籌原本可能會被眾籌管理法案《小投資者保護法案》(KASG)排除出申請範圍,但這一風險上月已經消除。眾籌市場可以繼續向著指數式增長的道路大踏步前進。

  

指數式增長

指數式增長

  德國房地產眾籌市場非常年輕。雖然一些項目的出現時間可以追溯至2012年,但2015年7月KASG介入後,整個市場才開始興旺發展起來。根據KASG規定,大多數房地產項目以都後償貸款的形式融資。

  MichelHarms有一套自己的眾籌評判標準,還有一個匯集了所有德國獲批眾籌項目的網站crowdinvest.de,他利用它們全面追蹤德國眾籌行業。根據他的報告房地產業占眾籌市場業務80%。2016年,房地產眾籌業規模擴大兩倍,達到4000萬歐元。僅2017年前五個月,51個房地產項目就已融資5200萬歐元。可以合理地推測到2017年年末這一市場規模會增長三倍。

  2016年48個項目中超過80%都是住宅開發項目(包括新建、翻新、復原),其中一半在德國大城市,柏林居榜首。正如上文提到,對比銀行貸款和債券,大多數平臺優先使用規定的後償貸款。他們的平均貸款時間為21個月,平均利率為6%。

  三大領導公司出現

  自2015年開始很快房地產眾籌業三大公司出現,它們分別是Exporo、Zinsland、Bergfuerst,這三家公司致力於房地產眾籌業發展。房地產眾籌業務份額中它們的比例超過四分之三。

  Exporo2013年由首席執行官SimonBrunke、Bj·rnMaronde、JulianOertzen、TimBütecke合並建立。2014年末Exporo發行了第一個項目EeporoGmbH。自那時起,平臺發展突飛猛進,共籌集資金6400萬歐元,超過整個市場份額的40%。平臺投資了超過52個項目,僅2017年就有21個。這些項目大多是大型項目,達到德國招股說明書中免稅上限2500萬歐元。為了跟進擴張腳步,Exporo近期從e.ventures、HoltzbrinckVentures、Sunstone及BPOCapital融資800萬歐元。

  Zinsland由首席執行官Carl-FriedrichvonStechow、Dr.StefanWiskemann及MoritzEversmann在2014年建立。至今為止投資了25個項目,2017年投資10個,總價達1800萬歐元。為了適應公司的發展野心與規劃Zinsland計劃到年底員工人數增加一倍。

  Bergfürst比其他競爭者成立更早,作為股權眾籌平臺2011年由首席執行官Dr.GuidoSandler及DennisBemmann建立。2014年平臺發行了第一個房地產項目,短暫原地踏步後專註投資房地產。至今為止,平臺已經融資1300萬歐元,投資20個房地產項目。大多數競爭平臺要求最低投資額為500歐元,而Bergfürst允許散戶投資者10歐元起投資。

  Bergfürst轉向房地產眾籌業是個例外。其他股權眾籌平臺如Seedmatch(通過Mezzany)、Companisto或FunderNation投資中小企業和創業企業。它們曾在幾個項目中涉足房地產眾籌業,但似乎都放棄了與專業性更強的平臺競爭。

  而法國市場與德國市場形成鮮明對比。法國兩大股權眾籌平臺WiSeed與Anaxago不僅成為房地產眾籌領導者,還引領如Clubfunding、Fundimmo或Homunity等專業平臺發展。

  至今為止,眾籌平臺已經籌集1億歐元,但這僅僅是德國房地產業的滄海一粟。所有觀察家都認同這一市場潛力巨大。不管是住宅房產還是商業房產,德國市場需求量都十分龐大。相較於傳統招標書為基礎的房地產投資證券,房地產眾籌平臺被認為是從投資者向開發者更快速低價融資的方法。

  除了三大領導者,業內還有大約10家公司試圖在市場中找到自己的位置:

  Zinsbaustein,2016年成立,排名第四,8個項目融資900萬歐元。

  其他公司至今僅投資過不多的項目:

  iFunded,成立於2015年,2016年開始營業,旨在吸引有在柏林投資意願的德國及國際投資者。項目平均規模為80萬歐元。

  HomeRocket,成立於2015年,在奧地利運營,但同時接待德國和奧地利的投資者和開發商。

  immofunding成立於2015年,同樣在奧地利運營。

  Renditefokus成立於2015。

  ReaCapital成立於2017。

  最新進入市場的公司是Engel&V·lkersCapital,由房地產中間商Engle&V?lkers及中小企業借貸平臺Kapilendo合營,預期客戶為房地產項目的散戶投資者及機構投資者。

  管理者密切監管

  德國如今顯然仍處在房地產眾籌業發展的初始階段。但我們期望到今年年底德國能夠成為歐洲大陸第一市場。

  平臺將有許多革新,為了加速發展,得找到新的融資來源。而提升房地產開發商及投資者對房地產眾籌的意識,說服他們使用眾籌,這是眾籌平臺的主要挑戰。

  監管者密切註視著眾籌平臺。特別是監管者註意到平臺與工程開發者有密切甚至是獨家聯系,這可能會導致潛在的利益衝突。這種衝突常發生在綠色眾籌平臺,但也常出現在諸如Zinsbaustein及iFunded等房地產眾籌平臺上。

  為了保護投資者,眾籌市場將被嚴密監控。正如MichelHarms指出,德國房地產眾籌市場尚未經歷過拖欠資金的問題,但一旦出現第一次失敗必將讓投資者產生動搖。

  “雖然投資者完全了解房地產眾籌業面臨的風險,但他們的認知仍停留在理論層面。當有一天他們真的損失500歐元時,他們對於風險的認知才會大有不同。”
(責任編輯:王姝睿 HF059)
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